Kinh nghiệm xây nhà từ A đến Z

Bước 1. Chuẩn bị

- Thiết kế: Thiết kế là phần quan trọng nhất của nhà. Bởi một số lý do:

Giúp bạn hình dung tổng thể toà nhà khi xây xong nó sẽ thế nào, có thể bố trí các phòng thế nào. Trong mỗi phòng thì đồ đạc có thể để thế nào (Nếu nhà có nhiều đồ cũ thì cần phải thiết kế sao cho tận dụng lại được)

Trong thiết kế tình cả những yếu tố như Phong thuỷ, thiết kế chi tiết có những vật liệu cần dùng, loại nào, sử dụng bao nhiêu.... Ngoài ra ở những góc nhỏ có những phần giúp cho việc tận dụng không gian tốt hơn cũng như trông đẹp hơn khi kê đồ vào.
Kinh nghiệm xương máu của mình là: những gì làm theo thiết kế thì nói chung không xảy ra vấn đề gì. Nhưng những gì có tranh cãi rồi làm thay đổi thiết kế thì rất nhiều chỗ có vấn đề. Kinh nghiệm cho thấy tốt nhất nên đám phán với người thiết kế để nếu muốn thay đổi thì làm việc lại với thiết kế, họ sẽ đưa ra đề xuất tốt nhất thoả mãn yêu cầu của mình (Bởi mình ko thể biết hết được những vấn đề phát sinh về mặt kỹ thuật, phải có người tư vấn cho mình là tốt nhất.

Khi thiết kế tốt nhất bạn cũng nhờ họ tư vấn luôn cho mảng hoàn thiện cho mình như: Chọn gạch màu gì, cửa loại gì, sơn màu gì... Nếu tài chính với bạn không là vấn đề quá lớn và muốn làm đồng bộ thì nên thuê cả thiết kế nội thất luôn và thuê họ làm hoàn thiện luôn.

- Xem ngày giờ: Bạn có thể xem ngày phá dỡ nhà, động thổ, cất nóc và nhập trạch....

- Chọn thợ: Thông thường có 2 hình thức thuê thợ:

Khoán nhân công:
- Là khoán toàn bộ nhân công căn nhà và chủ đầu tư mua vật liệu, thường phương pháp này được tính theo m2 xây dựng.
Khoán thi công xây dựng phần thô: 
- Thi công phần thô là quá trình xây dựng các bộ phận cơ bản của công trình như móng, khung xương, sàn, tường và mái. Đây là giai đoạn quan trọng đầu tiên trong quy trình xây dựng, xác định nền tảng cho các công đoạn xây dựng tiếp theo. Việc thi công phần thô nhà ở, biệt thự hoặc các công trình khác đòi hỏi sự chính xác và kỹ thuật cao.
- Là hình thức mà chủ nhà khoán cho đơn vị thi công tự mua các loại vật tư như sắt thép, cát, đá gạch, xi măng dây điện và ống nước....và nhân công cho phần hoàn thiện như lăn sơn lát gạch, lắp đặt thiết bị vệ sinh...( những phần vật tư hoàn thiện mà chủ nhà mua )

Khoán xây nhà trọn gói:
- Là hình thức chủ đầu tư ký hợp đồng giao khoán toàn bộ từ giai đoạn thiết kế đến gian đoạn hoàn thành công trình và đưa vào sử dụng.
- Xây nhà trọn gói gói là hình thức rất phổ biến hiện nay, là sự kết hợp giữa hợp đồng thiết kế, hợp đồng phần thô, hợp đồng vật tư hoàn thiện và hợp đồng thi công lắp đặt trang trí nội thất để hoàn thành một công trình theo thiết kế ban đầu.

- Lựa chọn người giám sát thi công: Cái này cũng khá quan trọng. Thông thường thợ xây là những người không có trình độ, việc ăn cắp vật liệu, tiền bạc, làm ẩu, làm sai có thể xảy ra. Do đó nếu có thể bạn nên tìm một người giám sát thợ hàng ngày khá quan trọng. Bạn nên tìm người có quan hệ thân thuộc và biết về xây dựng (Bố, ông, chú, bác, họ hàng...). Ngoài ra khi tìm người cũng phải rõ ràng, nhờ vả hay thuê (nếu là họ hàng), và trách nhiệm của mọi người đến đâu. Ví dụ như việc bạn vẩn phải là người quyết định cuối cùng, nếu có gì sai khác với thiết kế thì đều phải thông qua bạn...

- Chuẩn bị giấy tờ, xin giấy phép: Về lý thuyết thì bạn cần lên xin phép ở quận. Tuy nhiên nếu nhà ở trong ngõ, ngách nhỏ thì bạn có thể liên phường để xin phép (ko chính thức). Nếu bạn có đầy đủ sổ đỏ, giấy tờ và lúc xây ko muốn lấn ra một chút không gian nào thì cứ đường đường chính chính lên quận để xin. Tuy nhiên kiểu gì thì bọn xây dựng Phường/Quận cũng vào “xin” bạn ít tiền thôi.

- Trao đổi với các bên liên quan: Trước khi xây nhà bạn cũng nên sang nói chuyện với hàng xóm xung quanh. Thứ nhất là thông báo bạn xây nhà nên có thể có vấn đề vật liệu bẩn, thợ đến làm...ảnh hưởng đến sinh hoạt xung quanh. Thứ hai là nói rõ việc bạn xây xướng thế  nào (ảnh hưởng đến họ) tránh việc đang xây thì xảy ra tranh chấp, tranh cãi... Trong trường hợp xây nhà có thể ảnh hưởng đến nhà bên cạnh thì phải chuẩn bị phương án đề phòng chống (sụt nún, nứt...). Vấn đề nữa là bạn xem nếu có khả năng ảnh hưởng cao thì bạn nên xem những phần liên quan xem có bị nứt, lún gì chưa (nếu có thì chụp ảnh, lập biên bản trước làm bằng chứng). Thông thường xây ra rất hay xảy ra tranh chấp, thế nên bạn chuẩn bị sẵn giấy tờ liên quan (Khi cần là có ngay) và chụp lại ảnh hiện trạng nhà hiện tại để làm bằng chứng sau này.

Bước 2: Xây thô

- Phá dỡ nhà cũ, đào móng: Thông thường bạn phải thuê riêng thợ cho việc phá nhà và đào móng. Cai xây dựng cũng có thể gọi giúp bạn, nhưng thường là đội khác chứ ko phải đội xây dựng. Bạn nhớ phải thoả thuận chi phí rõ ràng trước khi phá nhà, đào móng. Phá nhà thường tính khoán, còn đào móng tính theo m2 đất.

- Giám sát vật liệu, xây dựng: Trong quá trình xây dựng bạn nên theo sát việc xây dựng. Nếu bạn không có điều kiện giám sát trực tiếp thì nên mỗi tuần 3-4 lần đảo qua công trình. Tránh việc thợ làm sai với những gì bạn nghĩ, nếu vừa làm xong thì sửa lại nhanh chứ đã xây xong rồi thì rất khó sửa lại. Khi có vấn đề phát sinh bạn nên tham khảo ý kiến của những người có kinh nghiệm, không nên tự thay đổi. Ngoài ra bạn cũng chú ý việc bảo thợ cần che chắn khi thi công tránh ảnh hưởng đến những nhà xung quanh.

- Những vấn đề ảnh hưởng đến hoàn thiện: Bạn cần tham khảo để đưa ra lịch hoàn thiện. Bởi trong quá trình xây thô bạn cũng phải bắt đầu hoàn thiện trước một vài thứ (điện, nước...) Trong quá trình xây thô có nhiều vị trí ảnh hưởng đến việc hoàn thiện bạn nên chú ý trước: Cửa ra vào, cửa sổ, cầu thang, thoát nước nhà VS, hộp kỹ thuật...

Bước 3 Hoàn thiện

- Nước: Về cấp nước, hiện tại hầu hết mọi người lựa chọn phương án dùng ống dán nhiệt. Có nhiều loại như ống của Vesbo là phổ biến nhất. Cũng có một số loại rẻ hơn cũng như có một số loại tốt và đắt hơn. Nước thì bạn nên đưa phương án cho thợ nước để họ làm, có những phòng nào, mỗi phòng có những thiết bị gì, có ý định sử dụng bình năng lượng mặt trời không, đường nước nóng cần cấp cho những đâu, có cần cấp cho lavabo, chậu rửa bát không... Về thoát nước thì có 2 kiểu: nổi và chìm. Nổi tức là thoát nước nằm trên sàn. Mình sẽ đổ cát lên sàn để có không gian đặt ống thoát. Cách này thường khó bảo trì, sửa chữa hơn. Thoát chìm là đặt ống thoát dưới sàn, cách này tuy dễ sửa chữa hơn nhưng có nhược điểm là phải làm trần giả ở tầng dưới (do ống thoát nước nằm dưới sàn, lộ rõ ở tầng dưới), ngoài ra cái này cần phải tính ngay ở khâu thiết kế. (Theo mình thì cách làm thoát chìm chi phí cao hơn chút xíu nhưng vẫn đảm bảo dễ sửa chữa hơn nên mình chọn cách đó). Ngoài ra vị trí đặt hộp kỹ thuật (là hộp chưa ống cấp, thoát nước) cũng nên được xác định trước ở phần thiết kế, hộp kỹ thuật nên đặt thẳng từ trên nóc xuống dưới nhà. Ngoài ra nước cũng sẽ liên quan đến thiết bị VS nhiều mình sẽ nói ở phần sau.

- Thiết bị Vệ Sinh: Có rất nhiều lựa chọn cho bạn như: Inax, American Standard, Caesar, Viglacera và một số loại cao cấp nữa mình ko tham khảo nên không biết. Vì thiết bị vệ sinh cũng khá đắt và khá chênh lệch nên tuỳ thuộc vào túi tiền của mỗi người có thể lựa chọn loại thiết bị cho phù hợp. Như nhà mình thì chọn sứ của Inax, sen, vòi của Ceasar. Khi đi mua hàng nhớ hỏi giá chính hãng và chiết khấu (thông thường mỗi hãng có một catalog bảng giá, mình sẽ mua với giá đã được chiết khâu so với giá đó, thường là vài phần trăm - hàng càng đắt tiền thì chiết khấu càng cao. Ngoài ra khi chọn thiết bị VS bạn cần chọn những thiết bị nào phù hợp với thiết kế nhà bạn (kích thước, màu sắc, kiểu dáng...). Giá ống nước cũng không phải rẻ, bạn cũng có thể đàm phán giá chiết khấu: có thể là 5-10%.

- Điện: Về điện thì quan trọng nhất là việc đi dây. Thường có thể đi dây có gen (gen cứng là ống nhự PVC), gen mềm (ống thoát điều hoà) hoặc không có gen - đi thẳng vào trong tường. Về dây điện, nếu ở miền Bắc bạn nên chọn dây Trần Phú (chú ý là Trần Phú có 2 nhà máy: cẩn thận mua phải hàng giả), còn ở miền Nam thì nên chọn Cadivi. Tuỳ thuộc vào công suất sử dụng mà bạn chọn loại tiết điện dây điện cho phù hợp. Ví dụ như nhà mình chọn dây 4mm cho dây tổng, 2.5mm cho dây nguồn, 1.5mm cho dây đèn (thực ra chỉ cần 1.0mm hoặc 0.7mm là đủ). Về ổ và phích điện bạn có thể chọn loại phù hợp. Riêng ổ điện bạn nên chọn loại ổ có chân cắm đa năng rất thuận tiện. Aptomat bạn nên chọn công suất phù hợp với đồ dùng của bạn. Ngoài ra bạn nên chọn loại Aptomat chống dòng dò. Về mua thiết bị điện bạn nên ra Phùng Hưng mua, khi hỏi giá nhớ yêu cầu đưa bảng giá bán lẻ và hỏi về chiết khấu. So sánh vài nơi rồi hãy mua, như mình mua lần đâu ổ cắm Lioa giá 45k, lần hai xem hoá ra 45k là giá nhà sx, mình được chiết khấu chỉ còn có 32k :|.

- Đèn: Trong nhà thì có một số loại đèn cho chiếu sáng phòng khách, phòng ngủ, phòng ăn, cầu thang, nhà vệ sinh, trước cửa, sân thượng. Đèn cửa và sân thượng thì tuỳ mỗi nhà, đèn cầu thang, vệ sinh có thể ra một số cửa hàng đèn lựa chọn kiểu dáng cho phù hợp. Đèn phòng khách, phòng ngủ và phòng ăn tuỳ mỗi nhà. Có thể lựa chọn kiểu đèn tàu có nhiều kiểu dáng mà giá rẻ. Nếu có nhiều tiền hơn thì bạn có thể chọn những loại đèn có thương hiệu cũng có rất nhiều lựa chọn. Về bóng đèn thì thường có mấy loại bóng sợt đốt (loại này khá tốn điện nhưng màu sắc trung thực), bóng huỳnh quang, compact (loại này giá cả trung bình, ít tốn điệnnhư anh sáng không tốt cho mắt), đèn Halogen (Tốn điện, toả nhiệt nhiều, thường dùng cho đèn trang trí), đèn LED (loại này ánh sáng trung thực, tiết kiêm điện hơn cả đèn compact, ánh sáng cũng không hại như đèn compact nhưng lại khá đắt). Nhà mình lựa chọn bóng LED để sử dụng. Phòng khách dùng đèn LED downlight khá sáng, phòng ngủ cũng dùng đèn downlight nhưng dùng ánh sáng vàng, ngoài ra phòng ngủ khác mình dùng đèn tuýt LED. Nếu chọn đèn LED thì nên chọn nơi có uy tín để có thể bảo hành được (thường có bảo hành 1-2 năm). Như mình mua đèn downlight giá 170k/bóng (7W), đèn tuyp LED (18W) giá 550k/bóng. Chú ý nếu chọn đèn downlight LED nên chọn loại bóng có kính mờ che sẽ cho ánh sáng đều cả phòng. (Chú ý muốn dùng đèn downlight thì phải làm trần giả)

- Gạch ốp, lát: Gạch lát có 2 loại granite và ceramic. Gạch granite chất lượng tốt hơn, ít bám bẩn và khó bị xước, vỡ nhưng giá thì đắt hơn, kiểu dáng cũng ít hơn. Về Thương hiệu thì có nhiều loại như Thạch Bàn, Đồng Tâm, Prime, gạch tàu, gạch ngoại khác... Gạch trong nước thì Thạch Bàn chất lượng tốt nhất nhưng kiểu dàng không có nhiều, Đồng Tâm kiểu dáng nhiều hơn, Prime thì là gạch bình dân hơn, ngoài ra gạch tàu cũng có nhiều loại và đẹp (chất lượng thì không rõ). Ngoài ra còn rất nhiều gạch rẻ tiền cũng như đắt tiền khác nữa. Gạch lát nền người ta thường dùng kích thước 40x40cm, 60x60cm hoặc 80x80cm (càng to càng đắt). Nhà mình thì gạch lát chọn gạch Thạch Bàn loại 40x40cm, gạch loại 2 (giá khoảng 160k/hộp~1m2). Gạch ốp vs thường dùng kích thước 30x45cm, nhà mình chọn gạch linh tinh thôi giá là 100k/m2. Cũng tương tự như các loại khác, khi mua gạch có thương hiệu (Thạch Bàn, Đồng Tâm), bạn hỏi giá nhà sx đưa ra và chiết khấu, nên tham khảo trước khi mua.

- Đá cầu thang, bàn bếp: Đá cầu thang có một số loại như: Đá Granite tự nhiên, đá nhân tạo, đá marble. Đá Marble thường chỉ dùng ốp vì không đủ độ cứng, đá nhân tạo thường không có chất lượng tốt. Đá Granite tự nhiên có một số loại thường dùng như: đá Trắng Bình Định, Đen huế, đen Phú Yên, đá trắng mắt rồng, kim sa cám, kim sa trung... Có một số loại phù hợp với cầu thang, một số phù hợp với làm bàn bếp, bạn có thể hỏi tư vấn thêm. Nhà mình chọn đá trắng Bình Định làm cầu thang (giá 450k/m2 - cả thi công), đen huế làm bàn bếp (giá 650k/m dài) Mọi người có thể sử dụng giá này để tham khảo khi hỏi giá.

- Tay vịn cầu thang: Tay vịn cầu thang có thể chọn một số loại như bằng sắt, Inox, gỗ, dây... Nhà mình chọn làm bằng Inox 201 (chú ý là có 2 loại Inox 201 và 304) giá là 360k/m dài. Tay vịn cầu thang chỉ có chú ý nhỏ là mọi người nên lựa chọn kiểu dáng nào để trẻ con không thể lọt qua được.  

- Cửa: Có nhiều loại vật liệu làm cửa như gỗ, sắt, inox, nhôm - kính, nhựa, nhựa lõi thép. Tuỳ mỗi nhà thì chọn loại vật liệu phù hợp.

• Gỗ thì phù hợp nhất nhưng thường giá cao nên giờ thường người ta chỉ dùng làm cửa chính. Gỗ làm cửa cũng có nhiều loại gỗ nhưng phổ biến là Lim Lào, Lim Nam Phi, Chò, Dổi... Nhà mình chọn Lim Nam Phi làm cửa giá là 2.1m/m2 (không có khuôn).
• Sắt thì rẻ tiền, chắc chắn nhưng không bền, thỉnh thoảng phải sơn lại. Giá của cửa sắt vào khoảng hơn 1 triệu/m2 tuỳ thuộc vào chất lượng, độ dày của sắt... Thường cửa sắt làm cửa chính hoặc cửa sân thượng.
• Inox thì nhẹ nhưng không được chắc chắn lắm, giá trung bình khoảng 1.5-2m/m2, tuy nhiên nếu không sơn tĩnh điện thì màu sắc nguyên thuỷ của Inox không được đẹp lắm. Nói chung cũng không nhiều người dùng cửa INOX.
• Nhôm kính có nhiều loại nhưng hầu hết không làm cửa đi được có thể làm cửa thông phòng, cửa sổ, cửa vệ sinh. Loại thông thường giá khoảng 750k/m2. Nhôm có thương hiệu thì giá đắt hơn, tuỳ thuộc vào từng loại và kích thước của cửa, giá rơi vào khoảng 1.2-2M/m2.
• Nhựa lõi thép: Ưu điểm của nhựa lõi thép là nhẹ, chắc chắn, cách âm tốt. Có rất nhiều loại cửa nhựa lõi thép. Những loại có thương hiệu như Eurowindow (khá đắt). Những loại cửa ngoài thường là hàng trung quốc hoặc hàng Việt Nam sản suất, giá vào khoảng 1.5-2.5M/m2. Cửa nhựa lõi thép có thể dùng làm cửa chính, cửa thông phòng, cửa sổ.
• Cửa nhựa: Nhìn chung chất lượng không tốt bằng những loại trên nhưng bù lại thì giá cửa nhựa thường thấp hơn cả (thường giá khoảng 400-500k/m2). Thường cửa nhựa chỉ dùng làm cửa phòng vệ sinh hoặc cửa thông phòng

- Khung bảo vệ cửa sổ: Hoa cửa sổ bây giờ thường sử dụng hai loại vật liệu sắt và Inox. Hoa Inox thì mình không rõ giá cả. Hoa sắt có hai loại: sắt đặc và sắt hộp. Thường sắt đặc giá khoảng 35-45kg/m2. Thường mọi người sử dụng loại sắt Ф12-14mm. Với sắt hộp thì mọi người thường dùng Ф14-16mm. Giá của hoa sắt hộp thường vào khoảng 450-600k/m2 (tuỳ thuộc vào kiểu dáng hoa sắt).

- Trần thạch cao: Trần thạch cao có nhiều nhưng thường hay sử dụng nhất là tấm thạch cao của Thái, và khung xương của Vĩnh Tường (ngoài ra có thể có tấm chống ẩm nữa). Tuỳ thuộc vào kích thước trần mà giá cả của trần thạch cao có thể khác nhau. nhưng nếu làm trần phẳng thì giá vào khoảng 190-250k/m2. Nếu làm trần giật cấp thì giá cũng không khác biệt nhiều, chủ yếu là số lượng thạch cao cần sử dụng sẽ tăng lên.

- Sơn: có nhiều loại sơn giá cả rất khác nhau, nhưng thông thường những loại sơn hay được sử dụng là Delux, Jotun, Kova... Mỗi hãng sơn cũng có rất nhiều loại, nhưng chủ yếu sự khác biệt là sơn trong nhà. Sơn ngoài trời thường nên chọn loại sơn tốt để chống thấm. Sơn trong nhà thì cần phải sơn 2 loại: sơn lót & sơn màu. Sơn lót màu trắng, nếu có thể nên chọn loại sơn lót tốt & quét 2 lớp sơn lót là tốt nhất. Sơn màu thì tuỳ thuộc vào yêu cầu của mỗi người có thể chọn loại phù hợp. Còn giá sơn tường thường phân ra làm 2 nhóm: sơn nhà & sơn ngoài trời. Sơn trong nhà khoảng 13-15k/m2, sơn ngoài trời khoảng 15-18k/m2. Sơn trong nhà thường có áp dụng công thức rất đơn giản: diện tích sàn * 4.3 lần. Thông thường giá tiền công chỉ bằng khoảng ¼ đến ⅕ giá sơn nên mọi người ko nên quá so sánh giá cả. Thợ sơn tốt sẽ giúp mình tiết kiệm sơn hơn. Từ đó chi phí có khi còn thấp hơn mà tường lại đẹp hơn.

- Tủ bếp: cũng giống như cửa, tủ bếp thường có mấy lựa chọn như gỗ, nhôm kính & inox. Inox không phù hợp lắm nên ít được dùng hơn. Tủ bếp bằng gỗ thì thường khá đắt & tuỳ thuộc loại gỗ nên mình cũng không rõ giá cả. Tủ bếp bằng nhôm kinh thì giá dao động từ 1.7=>3.5M/m dài (cho cả tủ treo và tủ dưới bàn bếp). Tuỳ thuộc vào từng loại nhôm kính mà giá có thể khác nhau. Thường tủ bếp có mấy loại như: màu trắng sứ, màu nâu, vàng & vân gỗ. Tủ dùng nhôm vân gỗ đắt nhất, nhưng nhìn chung cũng ko đẹp lắm. Bây giờ thì gỗ công nghiệp chống nước là loại phổ biến nhất thị trường.

• Mọi chi tiết xin liên hệ :CÔNG TY CỔ PHẦN THIẾT KẾ NỘI THẤT VÀ XÂY DỰNG MAI VIỆT

- Ðịa chỉ: 190/34 Bùi Văn Ngữ, Phường Hiệp Thành, Quận 12, Tp.HCM
- Website: www.maiviet.vn   -   www.kinhnghiemxaynha.vn
- Email: info@maiviet.vn   -   kientrucmaiviet@gmail.com
 

• Hotline: 0978 62 63 65 
• Zalo: 0988 54 50 40  Nguyễn Duy Quý
• Vp: 028 66 53 55 45